商品房"收儲(chǔ)"：關(guān)于價(jià)格、資金、收益三問(wèn)

　　資金

　　從何而來(lái)？

　　價(jià)格

　　如何確定？

　　收益

　　如何平衡？

　　8月10日，珠海國(guó)資推出120億元規(guī)模的“收儲(chǔ)”計(jì)劃；8月7日，深圳宣布進(jìn)行商品房“收儲(chǔ)”；7月29日，廣州打響一線城市“收儲(chǔ)”第一槍……近期，多地加入商品房“收儲(chǔ)”大軍。截至8月12日，全國(guó)已有60多個(gè)城市發(fā)布了存量商品房收購(gòu)政策。

　　不過(guò)，通過(guò)“收儲(chǔ)”加快樓市去庫(kù)存，仍存在價(jià)格如何定、資金從何來(lái)、收益如何平衡等問(wèn)題。

　　“收儲(chǔ)”資金從何而來(lái)？

　　“收儲(chǔ)”可追溯至2022年。當(dāng)年7至10月，鄭州、濟(jì)南、西安、長(zhǎng)沙、蘇州等城市探索通過(guò)城投平臺(tái)收購(gòu)存量房源，將其用作人才公寓或保障性住房。彼時(shí)，城投機(jī)構(gòu)收購(gòu)存量房的資金來(lái)源主要為自籌和政府補(bǔ)貼，鄭州、濟(jì)南等城市的“收儲(chǔ)”方案明確“項(xiàng)目資金100%自籌”。

　　2023年1月，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，推出了1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等7家銀行，在2023年底前，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津等8個(gè)城市提供貸款支持，利率為1.75%。

　　2024年，樓市仍面臨去庫(kù)存壓力，用再貸款方式支持“收儲(chǔ)”的政策思路越發(fā)清晰。

　　5月17日，房地產(chǎn)領(lǐng)域迎來(lái)多項(xiàng)支持性政策，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門協(xié)力打出力度空前的政策“組合拳”。其中，中國(guó)人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　6月3日，中國(guó)人民銀行向21家全國(guó)性銀行印發(fā)的《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》提出，保障性住房再貸款采取“先貸后借”模式，按季度發(fā)放。6月12日，在山東濟(jì)南召開(kāi)的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放完相關(guān)貸款后，可以向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款，保障性住房再貸款額度為3000億元，年利率1.75%。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析稱，如果按貸款本金60%發(fā)放再貸款，那么3000億元再貸款能帶動(dòng)5000億元銀行貸款資金；如果按“收儲(chǔ)”國(guó)企20%自有資金、80%利用貸款計(jì)算，那么可撬動(dòng)收購(gòu)資金約6250億元。

　　這能否滿足“收儲(chǔ)”的資金需求？

　　天風(fēng)證券估算，通過(guò)“收儲(chǔ)”將住房去化周期壓縮至18個(gè)月以內(nèi)，大約需要約7萬(wàn)億元資金?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，當(dāng)前資金規(guī)模不足以支撐全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)?！笆諆?chǔ)”，達(dá)成這一目標(biāo)所需資金或超5萬(wàn)億元。

　　國(guó)金證券認(rèn)為，目前地方政府發(fā)債空間有限，“收儲(chǔ)”需要較大規(guī)模資金，PSL、專項(xiàng)債、特別國(guó)債等或?yàn)闃鞘腥?kù)存的重要資金來(lái)源。

　　“收儲(chǔ)”價(jià)格如何確定？

　　8月7日，深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告》，明確房屋的征集范圍、房源需滿足的核心要求等。其中，在房源的戶型面積上，“原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求”。

　　“應(yīng)在滿足保障房政策要求的前提下，推進(jìn)存量房收購(gòu)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳此次“收儲(chǔ)”面積相對(duì)較小，主要是因?yàn)榇媪渴召?gòu)要滿足當(dāng)?shù)貙?duì)保障性住房的最低面積標(biāo)準(zhǔn)。

　　通告中，深圳市安居集團(tuán)并未提及“收儲(chǔ)”價(jià)格、“收儲(chǔ)”資金來(lái)源等。

　　據(jù)悉，目前各地確定“收儲(chǔ)”價(jià)格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過(guò)5%的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算確定收購(gòu)價(jià)格，代表城市為沈陽(yáng)；二是以同區(qū)位商品房?jī)r(jià)格五折左右進(jìn)行配售的情況推算，代表城市有西安、福州。

　　“配售型保障房?jī)r(jià)格是同區(qū)域商品房的50%至60%。如果要實(shí)現(xiàn)資金平衡，收購(gòu)價(jià)格可能會(huì)更低?！崩钣罴握J(rèn)為，實(shí)現(xiàn)資金平衡是存量收購(gòu)的第一原則，因此收購(gòu)的多為存在保交房壓力、債務(wù)壓力和資金鏈壓力的房源。

　　華泰證券稱，“收儲(chǔ)”工作的難點(diǎn)在于匹配和交易，房企能否接受“收儲(chǔ)”價(jià)格是個(gè)未知數(shù)。

　　“目前還處于博弈階段。”李宇嘉稱，大部分城市的“收儲(chǔ)”仍處于前期摸排需求階段：一方面是符合“收儲(chǔ)”要求的項(xiàng)目數(shù)量有限；另一方面是開(kāi)發(fā)商低價(jià)出售的意愿不高。

　　“出現(xiàn)博弈的原因在于供需空間錯(cuò)位：一方面，一、二線城市商品房庫(kù)存較低，開(kāi)發(fā)商折價(jià)出售的意愿低，但保障房缺口較大，‘收儲(chǔ)’需求較大；另一方面，三、四線城市庫(kù)存高企，但保障房需求不大，‘收儲(chǔ)’需求較小。”李宇嘉說(shuō)。

　　“收儲(chǔ)”如何平衡收益？

　　根據(jù)政策要求，“收儲(chǔ)”要按照市場(chǎng)化原則運(yùn)作，保障性住房要遵循“保本微利”原則。

　　國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所執(zhí)行所長(zhǎng)趙偉表示，收購(gòu)存量住房的機(jī)制，可分為租賃機(jī)構(gòu)收購(gòu)模式、轉(zhuǎn)化為保障房模式、拆遷安置模式三類。

　　“在不新增地方隱性債務(wù)且‘保本微利’的情況下，收購(gòu)商品房用作租賃型保障房，需要財(cái)政貼息或折價(jià)收購(gòu)，用作配售型保障房則需要折價(jià)收購(gòu)?！壁w偉認(rèn)為，與商品房建設(shè)不同，保障房建設(shè)用地通常采用土地劃撥模式，其土地成本多為安置補(bǔ)償支出，或明顯低于商品房建設(shè)用地采用的“招拍掛”模式。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已籌集573萬(wàn)套（間），2024年至2025年保租房籌集仍有297萬(wàn)套（間）的任務(wù)規(guī)模。

　　“出臺(tái)消化存量房產(chǎn)相關(guān)政策的城市，多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房。”中指院認(rèn)為，“收儲(chǔ)”存量房用作配租型保障房，面臨租金回報(bào)難以覆蓋運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的問(wèn)題。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年50個(gè)重點(diǎn)城市租金回報(bào)率為2.03%。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，6月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.65%。

　　中指院認(rèn)為，“收儲(chǔ)”的資金成本在3%左右，考慮到改造、運(yùn)營(yíng)等成本，實(shí)際成本可能更高?！笆諆?chǔ)”存量房用作保租房，需要財(cái)政貼息、收購(gòu)價(jià)格打折等配合才能實(shí)現(xiàn)收益平衡。

　　趙偉認(rèn)為，平衡成本與收益，需要對(duì)“收儲(chǔ)”項(xiàng)目進(jìn)行貸款貼息，或根據(jù)各地不同租金收益率水平對(duì)存量房進(jìn)行折價(jià)收購(gòu)。

　　◎何治民